Чем отличается участок ИЖС от ЛПХ

ИЖС и ЛПХ — это виды разрешённого использования земельных участков. Оба варианта могут подходить для строительства частного дома, но только если участок ЛПХ является приусадебным и расположен в границах населённого пункта.

Главное отличие заключается в назначении земли. Участок ИЖС предназначен прежде всего для размещения индивидуального жилого дома, а приусадебный участок ЛПХ также может использоваться для производства сельскохозяйственной продукции и размещения связанных с хозяйством построек.

Кратко: чем отличаются ИЖС и ЛПХ

Сравнение носит общий характер. Условия строительства и использования конкретного участка определяются сведениями ЕГРН, правилами землепользования и застройки и действующими ограничениями.

Что такое участок ИЖС

ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Такой вид разрешённого использования предусматривает размещение отдельно стоящего жилого дома.

Объект индивидуального жилищного строительства должен соответствовать следующим основным признакам:

• быть отдельно стоящим зданием;
• иметь не более трёх надземных этажей;
• быть высотой не более 20 метров;
• состоять из жилых комнат и вспомогательных помещений;
• не быть предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Именно такие признаки объекта ИЖС закреплены в Градостроительном кодексе РФ.

Помимо жилого дома, на участке ИЖС могут размещаться гараж, баня, навес, хозяйственный блок и другие вспомогательные объекты. Их расположение должно соответствовать местным градостроительным, санитарным, противопожарным и иным требованиям.

Что такое участок ЛПХ

ЛПХ расшифровывается как личное подсобное хозяйство. Такой участок предназначен для производства и переработки сельскохозяйственной продукции для личных нужд собственника.

ЛПХ не является отдельной категорией земель. Это вид разрешённого использования, который может применяться к участкам с различным правовым режимом.

Закон разделяет участки ЛПХ на два типа:

• приусадебные;
• полевые.

Различие между ними принципиально важно для возможности строительства дома.

Приусадебный участок ЛПХ

Приусадебный участок расположен в границах населённого пункта.

На нём допускается:

• производить сельскохозяйственную продукцию;
• построить жилой дом;
• размещать производственные и бытовые постройки;
• размещать другие сооружения, связанные с использованием участка.

Строительство должно выполняться с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и других требований.

Поэтому приусадебный участок ЛПХ может использоваться для строительства полноценного частного жилого дома, если параметры и ограничения конкретной территории это позволяют.

Полевой участок ЛПХ

Полевой участок расположен за пределами границ населённого пункта.

Он предназначен исключительно для производства сельскохозяйственной продукции. Возводить на нём жилые дома, капитальные хозяйственные здания и другие строения нельзя.

Поэтому перед покупкой участка недостаточно увидеть в объявлении обозначение «ЛПХ». Необходимо установить, является земля приусадебной или полевой.

Эту информацию проверяют по выписке из ЕГРН, расположению относительно границ населённого пункта и градостроительным документам.

Можно ли построить одинаковый дом на ИЖС и ЛПХ

На участке ИЖС и на приусадебном участке ЛПХ можно построить индивидуальный жилой дом с одинаковыми общими признаками.

Дом должен соответствовать требованиям к объекту индивидуального жилищного строительства, а его размещение местному градостроительному регламенту.

Для обоих участков необходимо учитывать:

• допустимую высоту;
• количество этажей;
• минимальные отступы от границ;
• максимальный процент застройки;
• охранные зоны;
• расположение инженерных сетей;
• противопожарные расстояния;
• другие ограничения участка.

Само обозначение ИЖС или ЛПХ не определяет точные размеры и расположение будущего дома.

В чём основное различие назначения участков

Участок ИЖС ориентирован прежде всего на строительство и эксплуатацию жилого дома.

Приусадебный участок ЛПХ имеет более широкое хозяйственное назначение. Помимо жилого дома, собственник может выращивать сельскохозяйственные культуры, содержать животных и размещать необходимые хозяйственные постройки.

При этом возможность содержания животных и расположение соответствующих объектов могут регулироваться местными правилами, санитарными нормами и требованиями к расстояниям до соседних участков и жилых домов.

Если собственник не планирует вести хозяйство, это не запрещает использовать приусадебный участок ЛПХ преимущественно для проживания. Однако земля должна использоваться в соответствии с установленным видом разрешённого использования.

Можно ли зарегистрироваться в доме

Регистрация по месту жительства зависит не от обозначения ИЖС или ЛПХ само по себе, а от статуса здания.

Зарегистрироваться можно в доме, который:

• поставлен на кадастровый учёт;
• зарегистрирован как жилой;
• имеет адрес;
• пригоден для постоянного проживания.

Если жилой дом построен и зарегистрирован на приусадебном участке ЛПХ, расположение на земле ЛПХ не препятствует регистрации по месту жительства.

На полевом участке ЛПХ жилой дом строить нельзя, поэтому вопрос регистрации в нём не возникает.

Есть ли разница в оформлении строительства

Для строительства индивидуального жилого дома как на ИЖС, так и на приусадебном участке ЛПХ в общем случае применяется уведомительный порядок.

До начала работ собственнику желательно определить:

• расположение дома;
• наружные размеры;
• высоту;
• количество этажей;
• площадь застройки;
• отступы от кадастровых границ.

Затем направляется уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченный орган проверяет соответствие параметров дома установленным требованиям и допустимость его размещения.

После окончания строительства кадастровый инженер подготавливает технический план, а собственник направляет уведомление об окончании строительства.

Отличаются ли налоги на ИЖС и ЛПХ

Нельзя утверждать, что участок ЛПХ всегда облагается меньшим налогом, чем ИЖС.

Размер земельного налога зависит от:

• кадастровой стоимости участка;
• ставки, установленной муниципальным образованием;
• площади;
• категории земли;
• вида разрешённого использования;
• фактического использования участка;
• наличия льгот у собственника.

Ставки земельного налога устанавливаются на местном уровне. Для ряда участков, связанных с жилищным строительством, ЛПХ и сельскохозяйственным использованием, Налоговый кодекс предусматривает пониженную предельную ставку, но конкретное начисление необходимо проверять для муниципального образования.

Сравнивать будущий налог лучше по кадастровым номерам конкретных участков через сервис ФНС, а не только по обозначению ИЖС или ЛПХ.

Отличается ли кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость участков ИЖС и ЛПХ может различаться, но универсального правила нет.

На стоимость влияют:

• регион;
• населённый пункт;
• местоположение;
• площадь;
• разрешённое использование;
• обеспеченность инфраструктурой;
• транспортная доступность;
• результаты государственной кадастровой оценки.

Иногда участок ЛПХ действительно стоит дешевле аналогичного ИЖС, но это может быть связано с расположением, состоянием дорог, ограничениями или отсутствием коммуникаций.

Где проще подключить коммуникации

Само обозначение ИЖС не гарантирует наличие готовых коммуникаций, а ЛПХ не означает невозможность подключения.

Для каждого участка необходимо отдельно проверить:

• наличие электрической сети;
• доступную мощность;
• расстояние до точки подключения;
• наличие газопровода;
• возможность технологического присоединения;
• центральное водоснабжение;
• канализацию;
• качество подъездной дороги;
• право пользования дорогой.

Линия электропередачи или газопровод рядом с участком ещё не означают, что подключение будет быстрым и недорогим.

До покупки рекомендуется получить сведения у сетевых организаций и уточнить техническую возможность подключения.

Обязана ли администрация обеспечить участок ИЖС инфраструктурой

Распространено мнение, что любой участок ИЖС обязан иметь готовую дорогу, газ, электричество, школу и другую инфраструктуру.

ВРИ ИЖС сам по себе этого не гарантирует.

Участок может находиться в границах населённого пункта, но при этом:

• не иметь газификации;
• находиться далеко от водопровода;
• иметь ограниченную электрическую мощность;
• не иметь асфальтированного подъезда;
• находиться далеко от социальных объектов.

Фактическую обеспеченность необходимо проверять до сделки.

Можно ли держать животных на участке ИЖС

ИЖС предназначен прежде всего для размещения жилого дома, поэтому ведение полноценного сельскохозяйственного хозяйства не является его основным назначением.

Возможность содержания домашних животных и птицы зависит от местных правил благоустройства, санитарных требований и характера использования участка.

Приусадебный участок ЛПХ больше подходит для содержания животных и производства сельскохозяйственной продукции, поскольку такая деятельность прямо связана с его назначением.

Однако и на ЛПХ нельзя размещать хозяйственные объекты без учёта расстояний до границ, соседних домов, источников воды и других требований.

Какие хозяйственные постройки можно размещать

На ИЖС и приусадебном ЛПХ могут размещаться вспомогательные постройки, но их назначение и масштаб должны соответствовать разрешённому использованию участка.

К таким объектам могут относиться:

• гараж;
• баня;
• сарай;
• теплица;
• навес;
• мастерская для личных нужд;
• помещения для хранения инвентаря.

На приусадебном ЛПХ также могут размещаться постройки, связанные с производством и хранением сельскохозяйственной продукции.

Размещение коммерческого производства, склада или другого объекта, не соответствующего назначению участка, может потребовать изменения ВРИ.

Можно ли использовать дом для бизнеса

Жилой дом может использоваться для проживания и отдельных видов профессиональной деятельности при соблюдении требований жилищного законодательства и прав соседей.

Но участок ИЖС или ЛПХ нельзя автоматически использовать для размещения магазина, производственного цеха, гостиницы, склада или полноценного коммерческого объекта.

Для такой деятельности может потребоваться другой вид разрешённого использования.

Что проверить перед покупкой участка ИЖС

Перед покупкой ИЖС необходимо проверить:

• актуальную выписку из ЕГРН;
• установленные кадастровые границы;
• вид разрешённого использования;
• территориальную зону;
• предельные параметры строительства;
• охранные зоны;
• юридический доступ к дороге;
• возможность подключения коммуникаций;
• зарегистрированные строения;
• обременения и сервитуты.

Также необходимо определить реальное пятно застройки и убедиться, что выбранный дом помещается на участке с соблюдением обязательных отступов.

Что проверить перед покупкой участка ЛПХ

Для ЛПХ дополнительно необходимо выяснить:

• является участок приусадебным или полевым;
• расположен ли он в границах населённого пункта;
• допускает ли градостроительный регламент жилой дом;
• какие хозяйственные постройки можно размещать;
• есть ли ограничения на содержание животных;
• соответствует ли фактическое использование сведениям ЕГРН.

Если продавец утверждает, что на участке можно построить дом, это необходимо подтвердить документами. Само обозначение «ЛПХ» недостаточно.

Что лучше для строительства дома: ИЖС или ЛПХ

ИЖС удобнее, когда основная цель — строительство жилого дома без ведения сельскохозяйственного хозяйства.

Такой участок имеет понятное назначение и обычно проще воспринимается покупателями, банками и другими участниками сделки.

Приусадебный участок ЛПХ может быть не менее подходящим для строительства дома, если:

• он расположен в границах населённого пункта;
• жилой дом допускается градостроительным регламентом;
• нет ограничений, препятствующих строительству;
• собственнику действительно удобно хозяйственное назначение земли;
• параметры участка и коммуникации подходят для проекта.

Полевой участок ЛПХ для строительства жилого дома не подходит.

Когда лучше выбрать ИЖС

ИЖС стоит рассматривать в первую очередь, если:

• участок приобретается исключительно для строительства дома;
• не планируется вести личное подсобное хозяйство;
• важна последующая ликвидность земли;
• планируется ипотечное кредитование;
• необходимо максимально понятное назначение участка.

При этом преимущества конкретного участка всё равно зависят от расположения, ограничений, подъезда и коммуникаций.

Когда может подойти ЛПХ

Приусадебное ЛПХ стоит рассматривать, если:

• земля находится в границах населённого пункта;
• строительство жилого дома разрешено;
• участок удобен по расположению и площади;
• планируется сад, огород или содержание животных;
• есть возможность размещения необходимых хозяйственных построек;
• стоимость и условия участка выгоднее альтернативного ИЖС.

Решение должно приниматься после проверки документов, а не только на основании более низкой цены.

Основные ошибки при выборе

• считать ИЖС и ЛПХ категориями земель;
• не различать приусадебное и полевое ЛПХ;
• полагать, что на любом ЛПХ можно построить дом;
• считать, что ИЖС автоматически обеспечено коммуникациями;
• ожидать, что налог на ЛПХ всегда будет ниже;
• оценивать участок только по цене;
• не проверять кадастровые границы;
• не учитывать охранные зоны;
• выбирать проект до определения пятна застройки;
• доверять словам продавца без проверки ЕГРН и градостроительных документов.

Подводим итог

ИЖС и ЛПХ являются разными видами разрешённого использования земли.

Участок ИЖС предназначен прежде всего для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома. Приусадебный участок ЛПХ также позволяет построить жилой дом, но дополнительно предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

На полевом участке ЛПХ возводить жилой дом нельзя.

При выборе необходимо сравнивать не только название ВРИ, но и границы участка, градостроительные ограничения, допустимое пятно застройки, стоимость подключения коммуникаций, кадастровую стоимость и фактические условия проживания.

Обратите внимание: информация в статье носит общий характер. Возможность строительства и условия использования необходимо проверять применительно к конкретному земельному участку и муниципальному образованию.