Как подготовиться к строительству дома: с чего начать и что предусмотреть

Решение построить собственный дом принято. Возможно, участок уже куплен, в телефоне сохранено несколько понравившихся проектов, а в голове есть примерное представление о площади и бюджете. И именно в этот момент возникает самый простой и одновременно самый сложный вопрос: с чего начинать? Искать строительную компанию? Заказывать проект? Делать геологию? Подводить электричество? Считать фундамент? Или сначала окончательно разобраться, какой дом вообще нужен семье?

Само строительство начинается далеко не с заливки фундамента. К моменту появления техники на участке уже должно быть принято множество решений, связанных между собой. Размер дома определяет масштаб будущих расходов, характеристики участка влияют на его расположение, данные о грунтах учитываются при проектировании фундамента, а инженерные системы требуют места внутри здания. Если заниматься этими вопросами в случайном порядке, часть решений приходится пересматривать уже по ходу подготовки или непосредственно на стройке.

В этой статье пройдём весь путь до начала основных строительных работ: от первоначальных требований к дому и оценки участка до инженерных изысканий, проекта, сметы, выбора подрядчика и подготовки строительной площадки.

Сначала определите, что именно вы собираетесь строить

Прежде чем запрашивать стоимость строительства, стоит хотя бы в общих чертах представить будущий дом. Марку бетона, конструкцию перекрытий или сечение стропил сейчас определять рано. Гораздо важнее ответить на вопросы, непосредственно связанные с образом жизни семьи:

• дом предназначен для постоянного или сезонного проживания;
• кто будет в нём жить;
• какая ориентировочно нужна площадь;
• один или два этажа предпочтительнее;
• сколько требуется спален и санузлов;
• нужны ли кабинет, гостевая или мастер-спальня;
• планируется ли гараж, навес или терраса;
• какие дополнительные помещения действительно нужны.

Пока эти требования не сформированы хотя бы приблизительно, разговор о стоимости будет очень условным. Дом площадью 140 м² и дом площадью 250 м² отличаются не только количеством комнат. Меняются объёмы фундамента, стен, перекрытий, кровли, инженерных систем и отделочных работ. Если пока непонятно, нужен семье дом на 130, 180 или 250 м², лучше сначала разобраться именно с этим. Мы подробно рассмотрели такой подход в статье о том, как определить площадь будущего дома.

Для продолжения подготовки уже достаточно понятного исходного задания: например, двухэтажный дом для постоянного проживания, четыре спальни, кухня-гостиная с выходом на террасу, кабинет на первом этаже, три санузла, техническое помещение и навес на две машины.

Сопоставьте будущий дом с бюджетом

Когда образ дома начинает складываться, его стоит проверить относительно финансовых возможностей. Одна из распространённых ошибок — мысленно отдать весь бюджет под фундамент, стены и кровлю. Но путь до полностью готового дома обычно включает не только основные строительные работы. Отдельных расходов могут потребовать проектирование и инженерные изыскания, подготовка участка, временные коммуникации, инженерные системы, окна, фасад, внутренняя отделка, подключения и благоустройство территории. Не всё из этого обязательно выполняется одновременно. Смысл предварительного расчёта в другом — увидеть масштаб проекта целиком.

Если после анализа потребностей семьи выяснилось, что удобный дом должен иметь площадь около 220 м², а имеющийся бюджет рассчитан на существенно меньший объём работ, лучше узнать об этом до начала стройки. Площадь, комплектацию и очередность работ пока ещё можно пересмотреть без потерь на уже выполненных конструкциях.

Если участка ещё нет, выбирайте его уже с пониманием будущего дома

Участок часто покупают раньше, чем начинают серьёзно думать о проекте. Понравилось место, хорошая дорога, лес рядом, устраивает цена — решение кажется очевидным. Но одинаковое количество соток ещё не означает одинаковые возможности для строительства. Участок площадью 10 соток может быть почти квадратным и ровным, а может оказаться узким, вытянутым или иметь заметный перепад высот. На одном без труда размещается широкий одноэтажный дом, на другом при той же площади земли удобнее рассматривать два этажа.

До покупки стоит оценить:

• категорию земли и вид разрешённого использования;
• форму и размеры участка;
• возможную зону размещения дома;
• рельеф и подъезд;
• наличие инженерных сетей и возможности подключения;
• действующие ограничения;
• место для парковки, террасы, сада и других будущих зон.

Хороший участок — не обязательно самый большой. Намного важнее, насколько он подходит под тот дом и сценарий жизни, которые вы планируете.

Если участок уже есть, сначала изучите его

Когда земля уже принадлежит вам, возникает желание открыть каталог проектов, подобрать подходящую планировку и сразу переходить к расчёту строительства. Но участок лучше сначала рассматривать как одну из исходных частей будущего проекта. Нужно понимать, где проходит въезд, как ориентированы стороны света, что находится по соседству, есть ли перепад высот, какие сети проходят поблизости и какие ограничения действуют на территории. Одним из источников такой информации становится градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. Он позволяет увидеть градостроительные условия и ограничения, которые необходимо учитывать при размещении будущего здания. До того как решать, где именно будет стоять дом, необходимо понять, где и с какими параметрами его можно разместить.

Не выбирайте фундамент до инженерных изысканий

Один из первых технических вопросов, который возникает у будущего владельца: какой фундамент лучше — плита, лента или сваи? Но начинать выбор фундамента только с типа конструкции рано. Можно посмотреть десятки домов в соседнем посёлке и заметить, что большинство стоит, например, на плитном фундаменте. Это интересное наблюдение, но ещё не основание автоматически повторять такое же решение. Фундамент проектируется с учётом самого здания и условий конкретного участка. Значение имеют характеристики грунтов, грунтовые воды, рельеф, нагрузки и конструктивная схема дома.

Геология и геодезия: зачем они нужны до проекта

Фраза «нужно сделать геологию» иногда воспринимается как очередная обязательная статья расходов перед строительством. Гораздо полезнее понимать, какую информацию получают в результате и какие решения от неё зависят. Инженерно-геологические изыскания дают данные о грунтовых условиях участка. Геодезические работы позволяют получить информацию о рельефе, высотных отметках и существующей ситуации на территории. Эти сведения нужны не ради самого отчёта. Они позволяют проектировщику работать с реальными условиями участка, а не исходить из предположения, что поверхность ровная, грунты однородные и все отметки можно уточнить позднее. Результаты изысканий могут подтвердить первоначальное решение, а могут повлиять на конструкцию фундамента, высотную посадку дома или организацию отвода воды. Разобраться в этом до начала земляных работ значительно проще, чем после.

Подробнее о задачах инженерно-геологических изысканий мы рассказывали в отдельной статье «Для чего делается геология земельного участка».

Разместите будущий дом на участке

Когда требования к дому сформированы, а особенности участка изучены, можно переходить к его размещению.

Посадка дома — это не вопрос «куда он лучше встанет визуально». Нужно одновременно учитывать нормативные ограничения, рельеф, подъезд, стороны света, расположение соседних домов, инженерные сети и то, как будет использоваться территория после строительства. Отдельно стоит проверить допустимые отступы и расстояние от дома до границы участка.

Дом занимает только часть участка. Рядом должны остаться удобные связи между въездом, парковкой, входом, террасой, садом, хозяйственной зоной и другими постройками. Например, если парковка находится со стороны улицы, имеет смысл заранее продумать короткий и понятный путь от автомобиля к входу. Террасу чаще стараются связать с кухней-гостиной и ориентировать в более приватную часть участка, а не к дороге или соседнему въезду. Из окон основных помещений желательно получать хорошие виды, тогда как технические зоны можно разместить менее приоритетно. Именно на этом этапе часто становится понятно, подходит ли выбранный проект конкретному участку.

Проект может полностью устраивать по площади и составу помещений, но после размещения на участке обнаруживаются нюансы: въезд оказывается неудобно связан с гаражом, терраса выходит не в ту часть участка, основное остекление ориентировано на соседний дом, а свободная территория распределяется не так, как хотелось бы. В таком случае лучше оценить, можно ли адаптировать проект без серьёзной переработки. Если нет — разумнее рассмотреть другое готовое решение или индивидуальное проектирование. Удачное размещение дома должно учитывать не только саму планировку, но и то, как будет использоваться участок вокруг него.

Готовый проект или индивидуальное проектирование

Теперь исходных данных уже достаточно, чтобы выбирать способ проектирования осмысленно. Готовый проект может хорошо подойти, если его планировка соответствует требованиям семьи, архитектура устраивает, а сам дом удачно размещается на участке. При нестандартных требованиях, сложном участке или необходимости серьёзно менять существующее решение индивидуальное проектирование часто оказывается более логичным вариантом. Универсального ответа здесь нет. Значение имеет не происхождение проекта, а насколько хорошо он решает поставленную задачу.

Подробно преимущества и ограничения обоих подходов мы разобрали в статье «Готовый или индивидуальный проект дома: что выбрать».

Красивых планов и фасадов недостаточно для строительства

Представим другую ситуацию. Проект уже найден. Есть визуализации, фасады и планы этажей с мебелью. Можно отправлять их строительной бригаде и договариваться о выходе на участок? Пока рано. Архитектурные материалы отвечают на большое количество вопросов о будущем доме, но для выполнения строительных работ требуются и конструктивные решения: фундамент, перекрытия, несущие элементы, кровля, основные узлы и другие данные, связанные непосредственно со строительством.

Чем меньше вопросов определено заранее, тем больше их приходится решать уже на объекте. Проектирование при этом никуда не исчезает — оно просто переносится на строительную площадку, где решения принимаются быстрее, разными людьми и с учётом уже выполненных работ.

Инженерные системы продумывают заранее

Физически отопление, водоснабжение, электрика и вентиляция монтируются значительно позже фундамента. Но откладывать все инженерные решения до готовой коробки неудобно. До строительства желательно понимать хотя бы принципиальную схему электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и размещения основного оборудования.

Простой пример — техническое помещение. На плане ему оставляют небольшую комнату, потому что хочется добавить несколько метров кухне или гостиной. Позднее начинается подбор котла, бойлера, коллекторов, водоподготовки и другого оборудования — и оказывается, что разместить всё без компромиссов невозможно. То же касается инженерных шахт, стояков, вентиляционных каналов и проходов коммуникаций через конструкции. Монтаж можно выполнить позднее. Пространство под инженерные системы необходимо предусмотреть заранее.

Как правильно сравнивать стоимость строительства

Пока разные подрядчики представляют будущий дом по-разному, сравнивать только итоговые цены почти бессмысленно. Один может считать один тип фундамента, другой — другой. В одном предложении учтена доставка, в другом она оплачивается отдельно. Где-то в стоимость входит строительная техника, где-то нет. Проект и понятное техническое задание позволяют привести расчёты к общей основе. Тогда вопрос звучит уже не так:

«Почему здесь дом стоит 15 миллионов, а там 18?»

Гораздо полезнее спросить:

«Одинаковый ли объём работ и одинаковые ли решения включены в эти суммы?»

При сравнении смет смотрите не только на последнюю строку. Проверьте состав работ, материалы, доставку, технику, временные работы и позиции, которые заказчик должен будет оплачивать отдельно. Самый дешёвый расчёт действительно может оказаться выгоднее. Но иногда он просто содержит меньше работ.

Как выбирать подрядчика и фиксировать договорённости

Цена — только один из критериев выбора строительной компании. Полезно посмотреть построенные объекты, выяснить, кто отвечает за технические вопросы, каким образом принимаются выполненные этапы, как закупаются материалы и кто взаимодействует с заказчиком в процессе работ. Отдельного внимания заслуживает отношение подрядчика к проектной документации. Если на подробный проект отвечают: «Мы обычно делаем немного по-другому, на месте разберёмся», нужно хотя бы понять, что именно планируется изменить и кем это решение будет согласовано.

До подписания договора стороны должны одинаково понимать:

• что именно строится;
• какие работы входят в стоимость;
• какие материалы применяются;
• кто занимается закупками;
• как и когда происходит оплата;
• как принимаются выполненные работы;
• как оформляются изменения и дополнительные работы.

Хорошие отношения между заказчиком и подрядчиком важны, но понятных письменных договорённостей они не заменяют.

Проверьте формальности перед началом работ

Техническая подготовка — только одна сторона вопроса. Перед началом строительства необходимо проверить актуальный порядок оформления для конкретного участка и будущего здания. Для объектов индивидуального жилищного строительства применяется установленный законодательством уведомительный порядок. При этом учитываются параметры здания, допустимость его размещения и действующие ограничения.

Нормы и формы документов со временем меняются. Старую инструкцию, сохранённую несколько лет назад, лучше не использовать как единственный источник информации перед началом работ. Особенно внимательно этот вопрос стоит проверить, если участок находится в зоне с особыми условиями использования территории или будущий дом близок к предельным параметрам разрешённого строительства.

Подготовьте строительную площадку

Проект готов, подрядчик выбран, смета согласована. Кажется, теперь остаётся только привезти экскаватор. Но участок ещё нужно посмотреть глазами строителя. На объект будут приезжать грузовые автомобили, потребуется разгружать материалы, размещать строительную технику. Рабочим нужны электричество, вода и бытовое помещение.

Заранее определите:

• заезд и выезд техники;
• места складирования материалов;
• рабочую зону крана, бетонного насоса и другой техники;
• временное электроснабжение и воду;
• расположение бытовки;
• место для строительного мусора;
• какие деревья и элементы участка необходимо сохранить.

Временные объекты не должны оказаться там, где через несколько недель потребуется копать траншею, устанавливать технику или складировать очередную партию материалов. Организация стройплощадки кажется мелочью только до первого крупного завоза.

Составьте общий график работ и закупок

Для частного дома необязательно создавать сложный календарный план из сотен строк. Но основные зависимости между работами, поставками и финансированием лучше видеть заранее. Понимание очередности помогает определить, когда нужно заказывать материалы и оборудование, особенно если отдельные позиции имеют длительный срок производства.

Закупать всё сразу тоже не всегда разумно. Материалы, которые понадобятся через несколько месяцев, нужно где-то хранить. Они не должны занимать рабочую площадку, мешать технике или портиться из-за неподходящих условий. Перед крупной закупкой достаточно проверить три вещи: когда материал понадобится, где он будет храниться и окончательно ли определены его характеристики и количество. Грамотное снабжение — это не максимальный запас материалов на участке, а их своевременное появление к нужному этапу работ.

Не выходите на стройку с нерешёнными основными вопросами

Начало строительного сезона само по себе не повод срочно заливать фундамент. Иногда хочется «хотя бы сделать фундамент в этом году», хотя планировка ещё меняется, конструктив не закончен, инженерные решения не определены, а окончательной сметы нет. Возникает ощущение, что так удаётся выиграть время. На практике фундамент уже фиксирует геометрию здания, отметки, расположение несущих конструкций и целый ряд связанных решений. Изменять их после начала работ значительно сложнее. Несколько дополнительных недель подготовки иногда экономят больше времени, чем ранний выход техники на участок.

Что должно быть готово до начала строительства

Перед выходом строителей на объект проверьте пять групп вопросов.

Что строим?

• понятны площадь и этажность;
• утверждена планировка;
• определены основные конструкции и материалы.

Где строим?

• изучен участок;
• понятны ограничения;
• выполнены необходимые изыскания;
• определено положение дома.

По чему строим?

• подготовлена необходимая проектная документация;
• определены конструктивные решения;
• инженерные системы согласованы с планировкой.

Сколько это стоит?

• есть понятная смета;
• известно, что входит в стоимость;
• учтены сопутствующие расходы;
• понятен порядок финансирования.

Кто и как будет строить?

• выбран подрядчик;
• согласованы договор и обязанности сторон;
• определён порядок приёмки работ;
• подготовлена строительная площадка.

Если на эти вопросы есть понятные ответы, подготовительный этап близок к завершению.

Подготовка — это первый этап строительства

Пока на участке нет экскаватора, стен и строительных лесов, может казаться, что стройка ещё не началась. На практике именно в этот период принимаются решения, от которых будет зависеть большая часть последующих работ. Хорошая подготовка не означает, что заранее нужно выбрать каждую розетку или всю будущую мебель. Достаточно не оставлять на потом вопросы, от которых зависят уже выполняемые конструкции. Чем больше таких решений принято до выхода строителей на участок, тем меньше приходится проектировать и пересматривать непосредственно в процессе работ.

Проектно-строительная компания АСП ДОМ может помочь пройти этот путь последовательно — от проектных решений и подготовки к строительству до выполнения работ на участке.