Виды разрешённого использования земельных участков под строительство

Вид разрешённого использования земельного участка определяет, какие объекты можно на нём размещать и для каких целей допускается использовать землю. Поэтому перед покупкой участка, заказом проекта и началом строительства необходимо проверить не только категорию земель, но и указанный в ЕГРН вид разрешённого использования.

На каких земельных участках можно построить дом? Для строительства частного дома чаще всего рассматривают участки для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта и садоводства. Однако даже подходящий вид использования не означает, что дом можно разместить в любой части участка и с любыми параметрами.

Что такое вид разрешённого использования участка

Вид разрешённого использования, или ВРИ, показывает, для каких целей может использоваться конкретный земельный участок. Например, для строительства жилого дома, ведения садоводства, сельскохозяйственного производства, размещения коммерческих объектов или организации отдыха.

ВРИ не следует путать с категорией земель. Категория характеризует более общее назначение территории, а вид разрешённого использования уточняет, какие действия и объекты допускаются на конкретном участке.

Например, в пределах земель населённых пунктов могут находиться участки:

• для индивидуального жилищного строительства;
• для ведения личного подсобного хозяйства;
• для размещения магазинов;
• для общественной застройки;
• для производственной деятельности;
• для других предусмотренных правилами целей.

Поэтому одной информации о категории земли недостаточно для вывода о возможности строительства частного дома.

Какие ВРИ подходят для строительства жилого дома

Для строительства отдельно стоящего частного дома наиболее понятными вариантами являются:

• индивидуальное жилищное строительство;
• ведение личного подсобного хозяйства на приусадебном участке;
• ведение садоводства.

У каждого варианта есть свои особенности. Кроме того, необходимо учитывать градостроительный регламент территории, ограничения участка и допустимые параметры застройки.

Участок для индивидуального жилищного строительства

Участок с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» предназначен для размещения отдельно стоящего жилого дома и связанных с его эксплуатацией объектов.

Индивидуальный жилой дом должен соответствовать установленным признакам:

• быть отдельно стоящим зданием;
• иметь не более трёх надземных этажей;
• быть высотой не более 20 метров;
• состоять из жилых и вспомогательных помещений;
• не предназначаться для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

На участке ИЖС также могут размещаться гараж, баня, хозяйственные постройки и другие вспомогательные объекты, необходимые для использования жилого дома. Их расположение должно соответствовать градостроительным, санитарным, противопожарным и другим применимым требованиям.

Преимуществом участка ИЖС является понятное назначение земли: она изначально предусмотрена для строительства индивидуального жилого дома. Однако перед покупкой всё равно необходимо проверить ограничения, границы и фактическую возможность размещения здания.

Личное подсобное хозяйство

Возможность строительства дома на участке для ведения личного подсобного хозяйства зависит от того, где находится земля и к какому типу она относится.

Приусадебный участок

Приусадебный участок расположен в границах населённого пункта. На нём может допускаться строительство жилого дома, а также размещение хозяйственных построек и сооружений, связанных с ведением личного подсобного хозяйства. Перед строительством необходимо проверить градостроительный регламент, поскольку точные параметры застройки определяются применительно к конкретной территории.

Полевой участок

Полевой участок ЛПХ находится за границами населённого пункта и предназначен преимущественно для производства сельскохозяйственной продукции. Строительство жилого дома на таком участке не допускается. Поэтому при покупке земли недостаточно увидеть в объявлении сокращение «ЛПХ». Необходимо выяснить, является участок приусадебным или полевым.

Садовый земельный участок

На садовом земельном участке допускается размещение:

• жилого дома;
• садового дома;
• хозяйственных построек;
• гаража.

Само нахождение участка в СНТ не препятствует строительству жилого дома. Важно, чтобы сведения ЕГРН, правила землепользования и застройки и ограничения конкретной территории позволяли разместить такой объект. В действующем законодательстве используется понятие «садовый земельный участок». Слова «дачный участок», «для дачного строительства» и похожие формулировки могут сохраняться в старых документах или использоваться в разговорной речи. Если в документах указано старое назначение, необходимо получить актуальную выписку из ЕГРН и проверить, какие сведения внесены в реестр сейчас.

Чем жилой дом отличается от садового

Жилой дом предназначен для постоянного проживания и регистрируется как объект жилого назначения.

Садовый дом предназначен для временного пребывания и отдыха. Он учитывается как здание нежилого назначения, даже если собственник фактически проводит в нём значительную часть года. При соблюдении установленных требований может быть признан жилым. Однако если постоянное проживание планируется изначально, разумнее сразу проектировать и оформлять жилой дом.

На каких участках жилой дом строить нельзя

Не каждый участок сельскохозяйственного назначения подходит для строительства дома. Ограничения могут действовать для земель, предназначенных для:

• сельскохозяйственного производства;
• пашни;
• сенокошения;
• выпаса сельскохозяйственных животных;
• огородничества;
• выращивания отдельных сельскохозяйственных культур;
• других видов деятельности, не предусматривающих жилую застройку.

На таких участках могут допускаться сооружения, непосредственно необходимые для разрешённой деятельности, но это не означает возможность строительства обычного частного дома.

Наличие соседних зданий, электричества или подъездной дороги также не подтверждает законность строительства. Соседние объекты могли быть построены по другим правилам, иметь другое назначение или вообще не быть оформлены.

Можно ли построить дом на земле фермерского хозяйства

Земли, используемые крестьянским или фермерским хозяйством, имеют особый порядок использования. Возможность размещения жилого здания зависит от назначения участка, деятельности хозяйства и действующих требований.

Нельзя исходить из правила, что на любой фермерской земле разрешено построить обычный загородный дом. Объекты должны быть связаны с разрешённым использованием участка и деятельностью хозяйства.

Такой участок требует отдельной юридической и градостроительной проверки. Для стандартного строительства частного дома участки ИЖС, приусадебного ЛПХ или садоводства обычно имеют более понятный правовой режим.

Основные, условно разрешённые и вспомогательные ВРИ

Правила землепользования и застройки могут предусматривать для каждой территориальной зоны три группы видов разрешённого использования.

Основные виды

Основной ВРИ собственник в общем случае выбирает из перечня, установленного для соответствующей территориальной зоны. Выбранный вид должен быть внесён в ЕГРН.

Условно разрешённые виды

Для применения условно разрешённого вида необходимо пройти установленную процедуру и получить соответствующее решение. Просто подать заявление о внесении сведений в ЕГРН недостаточно.

Вспомогательные виды

Вспомогательный ВРИ применяется только вместе с основным или условно разрешённым видом. Он не может использоваться самостоятельно вместо основного назначения участка.

Например, размещение гаража может быть вспомогательным по отношению к индивидуальному жилому дому.

Как узнать ВРИ земельного участка

Основным источником сведений является выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

В выписке необходимо проверить:

• кадастровый номер;
• категорию земель;
• вид или виды разрешённого использования;
• площадь участка;
• наличие установленных границ;
• ограничения и обременения;
• зарегистрированные объекты недвижимости.

Сведения также можно предварительно посмотреть на публичных электронных картах и в градостроительных информационных системах. Однако перед покупкой участка лучше получить актуальную официальную выписку.

Старые свидетельства о собственности и договоры могут содержать формулировки, которые уже не используются. При расхождениях ориентироваться необходимо на актуальные сведения ЕГРН и действующие градостроительные документы.

Что проверить помимо ВРИ

Подходящий вид разрешённого использования — только одно из условий строительства. Необходимо также проверить:

• правила землепользования и застройки;
• территориальную зону;
• минимальные отступы от границ;
• максимальную высоту здания;
• предельный процент застройки;
• наличие охранных и санитарных зон;
• расположение инженерных сетей;
• водоохранные ограничения;
• публичные сервитуты;
• условия подъезда к участку;
• возможность подключения коммуникаций.

Участок может иметь подходящий ВРИ, но значительная его часть может находиться в охранной зоне газопровода, линии электропередачи или другого объекта. В результате допустимое пятно застройки окажется значительно меньше ожидаемого.

Для чего нужен градостроительный план участка

Градостроительный план земельного участка помогает определить условия будущего строительства.

В нём отражаются сведения о:

• границах участка;
• территориальной зоне;
• видах разрешённого использования;
• предельных параметрах застройки;
• минимальных отступах;
• зонах с особыми условиями использования территории;
• инженерных сетях и других ограничениях.

Градостроительный план не является проектом дома и не даёт права игнорировать другие требования. Но он позволяет понять, какой дом в принципе можно разместить на участке.

Можно ли изменить вид разрешённого использования

В некоторых случаях собственник может изменить ВРИ участка. Возможность и порядок изменения зависят от:

• категории земель;
• территориальной зоны;
• правил землепользования и застройки;
• перечня основных и условно разрешённых видов;
• действующих ограничений;
• наличия утверждённого градостроительного регламента.

Если желаемый вид относится к основным и предусмотрен для территориальной зоны, процедура может быть сравнительно простой.

Если нужный вид является условно разрешённым, потребуется отдельное решение. Когда желаемый вариант вообще не предусмотрен правилами для данной зоны, может потребоваться изменение градостроительных документов, которое не гарантировано.

Для отдельных земель, на которые градостроительные регламенты не распространяются, действует специальный порядок.

Всегда ли стоит менять ВРИ

Изменение вида использования имеет смысл, когда участок по расположению, площади, ограничениям и другим характеристикам действительно подходит для планируемого объекта.

Перед началом процедуры нужно проверить:

• возможно ли выбрать нужный ВРИ;
• не потребуется ли изменение категории земли;
• как изменится кадастровая стоимость;
• изменится ли размер земельного налога;
• допускают ли ограничения строительство дома;
• можно ли соблюсти необходимые отступы;
• имеется ли нормальный доступ к участку.

Нет смысла менять ВРИ, если после этого дом всё равно невозможно разместить из-за охранных зон, отсутствия подъезда или недостаточной площади застройки.

Нужно ли получать разрешение на строительство

Для индивидуального жилого и садового дома в общем случае применяется уведомительный порядок, а не классическое разрешение на строительство.

Собственник сообщает уполномоченному органу параметры планируемого дома и его расположение. Орган проверяет соответствие здания установленным требованиям и допустимость его размещения на участке.

До подачи уведомления должны быть определены:

• наружные размеры дома;
• высота;
• количество этажей;
• площадь застройки;
• расположение относительно границ участка;
• вид планируемого объекта.

Предварительная проверка позволяет обнаружить несоответствие ещё до начала строительных работ.

Нужен ли проект частного дома

Для направления уведомления обычно не требуется передавать полный комплект проектной документации. Однако строительство без проекта значительно повышает риск ошибок.

Проект позволяет определить:

• посадку дома на участок;
• планировку;
• конструкцию фундамента;
• несущие стены и перекрытия;
• кровлю;
• перемычки и армопояса;
• состав наружных стен;
• инженерные системы;
• основные строительные узлы;
• объёмы материалов.

ВРИ подтверждает допустимое назначение земли, но не определяет безопасность конструкций будущего дома.

Что проверить перед покупкой участка

Перед заключением сделки рекомендуется проверить не только выписку ЕГРН, но и фактические условия использования земли.

1. Получить актуальную выписку из ЕГРН.
2. Проверить категорию и ВРИ.
3. Убедиться, что кадастровые границы установлены.
4. Сравнить границы с существующим забором.
5. Получить градостроительные сведения.
6. Проверить охранные и санитарные зоны.
7. Определить допустимое пятно застройки.
8. Проверить юридический доступ к дороге.
9. Уточнить возможность подключения электричества и газа.
10. Оценить рельеф и вероятность подтопления.
11. Проверить зарегистрированные постройки.
12. Уточнить наличие долгов и обязательных платежей СНТ.

Формулировка продавца «участок подходит под строительство» не заменяет проверку документов. Даже у расположенных рядом участков могут отличаться ВРИ, ограничения и допустимые параметры застройки.

Сравнение основных вариантов

Таблица отражает общий принцип. Окончательное решение принимается по сведениям конкретного участка и действующим для территории правилам.

Распространённые ошибки

• путать категорию земель и вид разрешённого использования;
• считать, что любое ЛПХ подходит для строительства дома;
• ориентироваться только на сведения из объявления;
• делать вывод по соседним постройкам;
• покупать участок без установленных границ;
• не проверять охранные зоны;
• выбирать проект до определения пятна застройки;
• считать, что ВРИ можно изменить простой заявкой в любом случае;
• не учитывать возможное изменение кадастровой стоимости;
• начинать строительство до проверки параметров дома.

Итог

Для строительства частного жилого дома чаще всего подходят участки с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства на приусадебном участке и ведения садоводства.

Однако ВРИ нельзя оценивать отдельно от остальных характеристик земли. Необходимо проверить категорию, территориальную зону, границы, отступы, охранные зоны и другие градостроительные ограничения.

Правильная последовательность действий выглядит так: сначала изучить документы и определить допустимое пятно застройки, затем подобрать или разработать проект, проверить параметры дома и только после этого начинать оформление и строительство.

Обратите внимание: информация в статье носит общий характер. Возможность строительства и порядок изменения вида разрешённого использования необходимо проверять применительно к конкретному участку и муниципальному образованию.